奋斗：房价必跌，所有刚性需求都是扯淡
引子：真正的刚性需求是开发商对资金的需求，而不是国人对高价房的需求。 近来，很多热心网友在本人博客用包含粗口在内的各式文字方式与笔者交流，交换想法沟通观点。其中很多人都提及“刚性需求”一词，认为需求刚性存在，必将支撑起房价的上涨，至少是不降。而这点也是开发商的主流观点，今天就这个方面，做全面阐释。 何为“需求”，是消费者在一定价格条件下对商品的需要量；何为“刚性需求”，是商品供求关系中受价格影响较小的需求。 为何将房产列为“刚性需求”，无非是源自“衣食住行”、“成家立业”、“我想有个家”等等，这个本人不否认。但一旦将这种需求联系到房价，就必然有一个前提，即“实现需求”，倘若需求没有实现，那自然影响不到价格，更谈不上刺激房价上涨。而在需求的实现过程中，又不得不提到一个因素，就是实现时机，这也是本文反驳刚需的核心，因为这种实现时机不是刚性的，而是弹性的。 其实关注弹性时机比关注刚性需求更重要。 首先，刚性需求会被弹性时机化解。 处于对目前房价过高的事实存在，相当部分的投资客已经收手，在深圳市场体现尤为明显。而在自住市场上，有换房意愿的业主也普遍放缓选购的脚步，这点在房产中介的门口罗雀可以印证。至于无房群体，由于买涨不买跌，由于潜意识陷入群体性观望，令所谓的刚性需求也延缓实现。吃饭不能少，买房则可以等，况且还有租房可以暂时性代替，购买方的弹性时机给对于回笼资金有着刚性需求的开发商形成刚性伤害。 其次，弹性时机已经被买方掌握。 今天，中国楼市已经失去任何涨价的理由。政府一系列严厉的调控政策已经开始发生实质性效果。从紧的货币政策和基本对房企关闭的上市大门使得开发商直接掉进“融资难”的冰窖。奥运利好兑现，全行业基本面无利可倚。楼盘促销、优惠席卷全国，房地产的卖方时代宣告结束，买方时代重临，开发商已经失去对弹性时机的掌控权。 最后，刚性需求会被更刚性的支付能力所化解。 随着去年一年房价的高歌猛进，目前中国房价已经远超中国居民的可承受能力，市场购买力缺乏，下调成必然。上海2007年人均年收入大约2.6万元，按照上海市统计局的数据，上海去年房价均价为8253元/平方米，房价收入比达到可怕的3.8，远超纽约、东京。从数字分析，一平方米上海的房子要花费上海人四、五个月的总收入。在尴尬的支付能力下，刚性的需求只能被更刚性的化解。 房价，必跌！ 不一定....特别是广西房价 本来就是低价位 怎么跌？广西的政策反到会让房价上涨
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